Pleśń to jedna z najczęstszych wad, o które spierają się najemcy i wynajmujący. Kluczowe pytanie brzmi: skąd pochodzi wilgoć. Od odpowiedzi zależy, kto ponosi odpowiedzialność.
Co mówi prawo
Przepisy o najmie w kodeksie cywilnym dają najemcy kilka narzędzi:
| Przepis | Co oznacza w praktyce |
|---|---|
| Art. 662 § 1 k.c. | Wynajmujący ma wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie. |
| Art. 663 k.c. | Jeśli lokal wymaga napraw obciążających wynajmującego, bez których nie nadaje się do użytku, najemca może wyznaczyć mu odpowiedni termin na naprawę. Po jego bezskutecznym upływie może wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego. |
| Art. 664 § 1 k.c. | Jeśli wada ogranicza przydatność lokalu, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. |
| Art. 664 § 2 k.c. | Jeśli wada uniemożliwia korzystanie z lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie jej w odpowiednim czasie albo nie da się jej usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. |
| Art. 664 § 3 k.c. | Te uprawnienia nie przysługują, jeśli najemca wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. |
| Art. 682 k.c. | Jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet jeśli wiedział o wadach przy podpisaniu umowy. |
Zagrzybienie jest w literaturze prawniczej podawane jako przykład wady, która może zagrażać zdrowiu. Czy tak jest w Twoim przypadku, zależy od skali i okoliczności.
Kiedy odpowiada wynajmujący, a kiedy najemca
Typowe sytuacje po stronie wynajmującego:
- nieszczelny dach, przeciekająca instalacja, zalanie od sąsiada,
- niedziałająca wentylacja w budynku,
- mostki termiczne i brak ocieplenia,
- wilgoć podciągana z gruntu,
- pleśń, która była już przed wprowadzeniem się najemcy.
Sytuacje, w których wynajmujący może wskazywać najemcę:
- zasłonięte lub zaklejone kratki wentylacyjne,
- regularne suszenie prania bez wietrzenia,
- niedogrzewanie mieszkania,
- meble dosunięte szczelnie do zimnych ścian.
Często przyczyny się nakładają, np. szczelne okna bez nawiewników (strona wynajmującego) plus suszenie prania w pokoju (strona najemcy). Dlatego tak ważna jest dokumentacja.
Krok po kroku: co zrobić
- Udokumentuj stan. Zrób zdjęcia z datą, zanim cokolwiek usuniesz. Mierz wilgotność higrometrem przez kilka dni i zapisuj wyniki. Sfotografuj też kratki wentylacyjne i test z kartką papieru.
- Ustal prawdopodobną przyczynę. Pomoże w tym diagnoza w 6 pytaniach. Jeśli wychodzi przeciek, mostek termiczny lub niedziałająca wentylacja, masz mocny argument.
- Zgłoś wadę na piśmie. Opisz, gdzie i od kiedy jest pleśń, dołącz zdjęcia i wyznacz rozsądny termin na reakcję, np. 14 dni. Wyślij w sposób, który daje dowód doręczenia: list polecony za potwierdzeniem odbioru albo e-mail, jeśli umowa przewiduje taką formę kontaktu.
- Jeśli wynajmujący nie reaguje, możesz złożyć żądanie obniżenia czynszu za okres trwania wady. Wysokość obniżenia powinna odpowiadać temu, w jakim stopniu wada ogranicza korzystanie z lokalu.
- Jeśli wada zagraża zdrowiu, rozważ wypowiedzenie najmu na podstawie art. 682 k.c. W sporze pomocna bywa opinia rzeczoznawcy budowlanego.
Nie wstrzymuj płacenia czynszu na własną rękę. Zaległości mogą dać wynajmującemu podstawę do wypowiedzenia umowy. Obniżenie czynszu zgłoś na piśmie, a w spornej sytuacji skonsultuj się z prawnikiem.
Ważne wyjątki
- Spółdzielnia, TBS, mieszkanie komunalne: obowiązki napraw mogą wynikać także z ustawy o ochronie praw lokatorów, statutu albo regulaminu. Zgłoszenie kieruj do zarządcy.
- Mieszkanie od dewelopera: jeśli jesteś właścicielem, zastosowanie mają przepisy o rękojmi przy sprzedaży, a nie przepisy o najmie.
- Najem okazjonalny i instytucjonalny: podstawowe przepisy kodeksu cywilnego o wadach lokalu też mają zastosowanie, ale sprawdź zapisy swojej umowy.
Usuwanie pleśni do czasu naprawy
Nawet jeśli odpowiada wynajmujący, w trosce o zdrowie warto usuwać małe ogniska na bieżąco. Wcześniej je sfotografuj. Jak zrobić to bezpiecznie, opisujemy w poradniku Pleśń na ścianie: co zrobić w 24 godziny.
Ten poradnik ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W sprawach spornych skonsultuj się z prawnikiem. Bezpłatną pomoc możesz uzyskać w punktach nieodpłatnej pomocy prawnej prowadzonych przez powiaty.
Nie wiesz, co powoduje pleśń u Ciebie? Odpowiedz na 6 pytań i sprawdź najbardziej prawdopodobną przyczynę.
Sprawdź przyczynę w 2 minutyCzęste pytania
Czy mogę przestać płacić czynsz z powodu pleśni?
Nie rób tego na własną rękę. Zaległości mogą dać wynajmującemu podstawę do wypowiedzenia umowy. Bezpieczniej jest zgłosić wadę na piśmie i zażądać obniżenia czynszu za czas jej trwania.
Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu z powodu grzyba?
Jeśli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, art. 682 kodeksu cywilnego pozwala wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, nawet gdy najemca wiedział o wadach przy podpisaniu umowy. W sporze pomaga dokumentacja i opinia rzeczoznawcy.
Kto płaci za usunięcie pleśni w wynajmowanym mieszkaniu?
Co do zasady wynajmujący, jeśli pleśń wynika ze stanu budynku: przecieków, niesprawnej wentylacji, braku ocieplenia. Jeśli wynika z użytkowania, np. zasłoniętych kratek wentylacyjnych, koszty mogą obciążyć najemcę.
Jak udowodnić, że pleśń nie jest moją winą?
Zbieraj dowody: zdjęcia z datą, pomiary wilgotności z kilku dni, test kratki wentylacyjnej, korespondencję z wynajmującym. Wskazanie przyczyny budowlanej, np. przecieku lub mostka termicznego, jest najmocniejszym argumentem.
Źródła
Treść ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady specjalisty, lekarza ani prawnika. Widzisz błąd? Napisz do nas.